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購房流程--二手房買賣注意事項

作者: 管理員 來源:網絡收集 時間:12月20日 12:40 提交:本站

波斯波利斯vs棉农比分 www.uxmgs.com.cn     一、   二手房買賣注意事項
    (一)簽合同時需看到的東西:
    1、房屋產權證和土地使用權證正本。
    (房地產管理部門查詢此產權的真實性。)
    (房地產交易中心查驗房屋的權屬登記情況。)
    2、產權證所有人及其共有人(配偶)身份證、戶口、婚姻證明復印件。
    3、賣方身份證及戶口薄。
    4、如賣方非產權證權屬人,則產權證權屬人需出具書面格式的委托書。
    5、原契稅完稅證明。
    6、原購房發票(復印件)、原購房合同、由房屋土地測繪部門提供的房屋勘丈表、房屋平面圖和房屋地籍圖。
    7、水、電、煤結清帳單。(上個月)
    8、交房日上月的有線電視費收據憑證,以及有線電視憑證。
    (二)《房屋買賣合同》上需注明事項:
    1、買賣合同已簽訂,買方首期款也已支付業主后,辦理產權過戶的過程中出現任何非買方責任問題致使產權無法順利過戶時,業主需全額退還賣方訂金及首付款,并賠償。(款清后必須拿到房產證和土地證。
    2、賣方必須保證產權證的真實性,若產權證不被房地產管理部門認可(真實性),賣方全額退還房價總額。
    3、房屋位置、性質、面積、結構、格局需與產權證一致,如有不同,賣方必須補償差價。
    4、屋內設施陳列清楚(包括門窗、地板等)以及確保沒有缺陷。如有缺陷,由賣方補償。
    5、有無抵押、共有人是否同意出售;
    6、產權人書面委托書附買賣合同。
    7、付款方式流程做出明確、具體的約定。并注明,如因非個人原因而引起的任何付款上的拖延,買方可免除責任。
    8、寫明交房時間、條件、辦理相關手續的過程及費用;及應由哪方于交房前結清包括水、電、煤、物管費、維修基金等相關費用。
    9、房價是否包含了燃氣設施費?房價是否包含了維修基金余額?
    10、賣主需在交房日前將其戶口遷出。
    11、如果買賣雙方發生糾紛,中介公司有無能力負責賠償損失。
    12、違約責任:明確出現何種情況時即視為違約,違約金、定金、賠償金的計算與給付。產生糾紛協商不成時如何解決爭議(仲裁、訴訟等);
    13、寫明合同生效、中止、終止或解除條款;
    14、在合同中約定變更與轉讓的條件或不能進行變更、轉讓的禁止條款。另外,補充一些條款時,一定要落實在文字上,并要求中介方在上面加蓋公司公章。
    15、貸款是到我手上的,由我來支付給賣方。
    二、二手房交易應該注意的風險         
    (一)來自交易主體方面的風險
即買賣雙方沒有從事房屋交易的資格、具體表現為出賣人非房屋所有權人也未獲得房屋所有權人的有效授權,作為買受方的個人,支付能力不強或不誠實履約,出賣人不能得到全部房款。
    (二)來自交易房屋的風險
    主要有:
    1、用于交易的房屋為非法建筑或已被列人拆遷范圍;
    2、房屋權屬存有爭議;
    3、房屋為共有出賣人未經共有權人同意
    4、房屋已出租他人,出賣人未依規定通知承租人,侵害承租人優先購買權等權益的;
    5、房屋已抵押,未經抵押權人書面同意轉讓的;
    6、已購公有住房或經濟適用房上市出售后會形成新的住房困難的;
    7、被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權屬轉讓;
    8、交易房屋存有質量瑕疵。
    (三)來自交易手續方面的風險
    房屋屬于不動產范疇,其交易規則有別于一般動產的交易規則。房屋產權極相關權利的發生、變更等均需到有關政府部門進行登記。出賣人僅將房屋交付買受人使用并不足以產生房屋所有權變動的法律效果而只有當房屋交易手續齊全、合法時,登記機關才予以登記。因此,若手續不全或交易違法,權屬變更將無法登記,房屋交易也將無效。
    (四)來自房屋評估方面的風險
    二手房交易的重要一環是需對交易房屋進行評估。在這個環節存在的風險就是房屋評估價偏高或偏低,偏離房屋的市場價值。
    (五)來自二手房交易合同方面的風險
    主要為交易合同雙方的權利義務約定不明引發爭議,或交易方利用合同進行詐騙。
    針對以上可能出現的風險,可從以下兒方面人手加以防范:
    1、交易雙方應對對方的資格進行必要的審查和判斷。作為買受人,可要求出賣人提供房屋的權屬證明文件、身份證明以及其他證件,并到登記機關查驗房屋的權屬登記情況,判定擬購買房屋的可買性和安全性;作為出賣人,可要求買受入提供身份證明、工作證明、收人證明等材料,以便對其資信能力作出評判。
    2、作為出賣人,應對買受人的支付能力等相關情況有一個基本的了解和判斷。作為買受人,則應對一擬購買的房屋進行實地考察,詳細了解房屋的基本情況(如地點、戶型、結構、價位、朝向、裝修情況、共有情況、出租情況、抵押情況、房屋用途等)、房屋的市政配套情況、物業管理情況、房屋所在地區周邊環境,從而對擬購買的房屋有一個全面的了解。
    3、在交易過程中,交易雙方應首先委托信譽良好的、具有房地產評估資質證書的機構對房屋價格進行評估,以避免評估價偏高或偏低;
    4、雙方簽訂書面房屋買賣合同時,應盡可能地在合同中詳盡地約定雙方的權利義務,針對可能出現的情況約定相應的處理對策,尤其是要明確違約的法律責任。一份完善的合同將有助一于減少許多不必要的紛爭,從而有利于保證交易目的順利實現。
    三、買二手房如何預防冒名頂替
    一般來說,冒名頂替出售他人的房產有以下幾種情況:
    1、將承租房出售
    先將房屋從產權人手上租賃下來,然后偽造房東的身份證以及房產證,再到中介處掛牌將房屋出售。
    2、與房東有特定關系,冒用房東的名義出售
    由于與房東有一定的關系,比如親戚關系或朋友關系,將房東的身份證和房產證騙到手,再冒用房東的名義將房子賣掉。
    3、利用委托公證,以房東代理人的名義出售
    先找一個與房東外貌相似的人,再持房東的身份證(者干脆持假身份證)到公證處辦理委托公證,以房東名義委托自己將房子賣掉。
    當然,不管哪種方式都會經過房地產交易中心的審核,但是,交易中心工作人員對交易資料的審核一般很難進行實質審核而只能進行形式審核。比如,交易中心很難去判斷賣方身份證以及公證委托書的真假,而只能判斷材料是否齊備、材料表面是否有明顯漏洞。因此,買方對賣方真實身份的審查不能寄希望于交易中心。
    買方應通過以下幾個途徑對賣方身份進行審查:
    1、對產權人的戶籍情況進行調查
    對賣方親自簽訂合同并辦理過戶手續的,應當到公安機關調查產權人的戶籍情況。公安機關的戶籍基本信息上都會有相應的照片,這個照片與身份證上的照片是一致的,因此應當查清楚以便與賣方進行比對。
    2、對委托公證書進行調查
    3、對代理人的戶籍情況進行調查
    代理人持委托公證書辦理交易手續的,除了調查公證書的真實性,還要確保委托公證書上指定的代理人與辦理交易手續的是同一個人。因此還應當核實代理人的身份。
    除此之外,還應當注意,房款應當盡量從自己的銀行卡號匯入產權人的銀行賬號,而盡量不要以現金交付,或者匯入代理人的銀行卡號。
    四、二手房屋買賣,謹防戶口問題
    人們在買賣二手房時,往往將談判的重點集中在房屋的產權、價格、區位、戶型、樓層和朝向等方面。但卻經常忽略一個可能引發嚴重后果的問題:戶口。
    在司法實踐當中,因戶口引發的房屋買賣糾紛有逐年上升的趨勢。其糾紛的主要表現形式為:買賣雙方經過談判后,賣方將房屋過戶到了買方的名下,買方也向賣方付清了房款,交易似乎就此圓滿結束。但在不久之后,買方在辦理落戶手續時才發現,賣方的戶口并未從交易的房屋中遷出,以致買方的戶口無法遷入。更有甚者,有些賣方的共同居住人以其戶口尚未遷出為名,主張其對爭議房屋具有居住權,因此拒絕搬出。如此一來,購房者雖然名義上取得了房屋的產權,但戶口“陰影”卻揮之不去。如果碰到賣方共同居住人以戶口為由拒絕搬出,則情況會更糟。買方花費巨資買來的房子只能看,不能住,無疑成了“鏡中花、水中月”。如果想搬進購買的房屋,花費在訴訟上的財力和精力又將無法避免。
    房屋交易一旦因戶口發生糾紛,處理起來非常復雜。由于戶籍的遷入和遷出等均歸公安機關管理,不屬于法院的受案范圍,因此法院對于此類案件是不予受理的。而公安機關在處理戶口糾紛時,又受到戶籍政策的限制。比如,賣給買方的房屋是賣方唯一的一套房屋,沒有其他的房屋可供賣方遷入戶口,則無論買方理由多么充分,公安機關都是無法將賣方戶口強行遷出的。相應地,買方的戶口也就無法遷入。
    在實際二手房買賣過程中,購房者應該如何處理戶口問題呢?
    第一,預先調查核實。在簽訂二手房買賣合同并向房地產交易登記管理部門申請過戶登記前,購房者最好親自到房屋所在地的派出所進行核實。有的出售方承諾有戶口,但仍應到派出所核實。這樣做除了核實出售方承諾的真實性以外,還可以防止有其他人的戶口仍未遷走,比如出售方以前購房時的上家戶口等。委托中介代為核實的,應要求中介機構出具書面的核實報告,并加蓋公章,防止少數從業人員的疏忽或欺騙行為。
    第二,在買賣合同中設定戶口遷移條款和違約條款。
    五、 如何簽訂房產中介居間合同
    賣房方和購房方通過中介公司介紹,達成購買意向的,中介公司均會在《房屋買賣合同》簽訂前,要求雙方先行簽署《房地產買賣居間協議》或類似協議。
簽訂這類協議的主要目的,在交易條件尚未完全達成一致或尚不具備簽訂正式合同的全部條件時,由其中一方(通常是買受方)先行提出大致的交易條件。若對方能夠接受并簽署,則視為雙方對交易條件基本達成一致。在約定期限或條件具備時,雙方即按照約定簽訂合同。
    律師建議,簽訂房產中介舉薦合同時,注意以下問題:
    首先,購房人先要了解中介人員的信息,如經營范圍、執業經紀人的姓名及證號等。如果購房者在直接到中介公司進行洽談的過程中,發現中介公司未經備案、注冊登記或執業經紀人證號名不副實,應立即停止交易,向有關部門核實、舉報法。
    其次,在合同中明晰中介費用所包含的項目,中介除了收取合同約定的中介服務費外,其余的所謂墊資費、看房費、跑腿費等等都屬于 “ 黑收費 ”。
    其三,在合同中明晰中介費的支付條件。原則上是在中介公司促成雙方簽訂《房地產買賣合同》時支付,但鑒于房屋交易過程中環節較多,可以將中介經紀費的支付與工作進度相結合,做到哪一步就付哪一步的中介經紀費。注意居間合同要求一次性支付中介費用或只介紹買、賣雙方認識就全額收取中介服務費。
    其四,要格外留心定金、訂金,預付款,違約金條款。如果是對方提供的為格式合同,那么,在簽訂合同前,最好請專業律師把關,修改、刪除合同中對己不利的“ 霸王條款 ”,增加自身需要的條款,以達到利益平衡,降低糾紛、損失發生。
    其五,買賣過程中各期支付金額、期限及方式等;稅收、相關費用等的承擔及各類更名手續的辦理及費用承擔;該房屋內是否存在未遷出戶口及遷出期限等各項內容均應做出明確、詳細的約定。另外,若涉及車位問題,也需由雙方進行明確約定。

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